上海七二折甩卖 多地第二波降价潮来袭
第一财经
席卷全国多个城市的楼市降价风终于刮至房价坚挺的上海，上周末，位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现大幅跳水。
御珑公馆的一位售楼人员告诉《第一财经》，该楼盘上周末推出60套特价精装修房源，均价在36000元/平方米，此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算，这一楼盘的优惠幅度达到七二折。
在做出此番价格调整后，这一原本去化缓慢的项目终于 解冻 ，售楼处亦被购房者挤得水泄不通。根据售楼处提供的说法， 这批房源已基本被预订光了 。
上房地产数据显示，金大元御珑公馆项目于2013年10月26日取得预售证，最高报价84800元/平方米，最低报价50700元/平方米，报价可浮动幅度为-20%。总套数为113套，已售套数为7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。这意味着，该项目2014年以来，一套也没有卖出去。
佑威机构执行董事*志坚对分析称，这个项目的前期定价明显过高，且去化套数不多，因此不能简单对比前后售价就得出这个项目的折扣力度。价格调整过后，该项目市场反响不错，说明价格确实是降了，但降价的幅度到底有多大，还很难判断。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟也认为，御珑公馆的前期定价是 虚胖 的，这也是该项目去化缓慢的重要原因。 结合项目的品质并参考周边项目情况，36000元/平方米的均价确实有一定优惠，但整体上看仍是一个比较合理的价格。但即使是这个定价，考虑到开发商的拿地成本低廉，还存在较大的盈利空间。
事实上，这个去年底才首次开盘的项目，拿地时间为2008年1月。当时，金大元集团(上海)有限公司以4.3亿元的总价拿下唐镇新市镇A-11-1地块，折合楼板价仅5000元/平方米。
此后，绿城、仁恒等大牌开发商纷纷进驻唐镇板块，区域地价亦节节攀升。2009年12月，绿城集团以16.61亿元的总价拿下唐镇一幅地块，楼板价高达19040元/平方米，成为名副其实的唐镇地王，这一纪录至今未被打破。
然而，绿城在区域地王地块上打造的项目早已卖得风生水起，而握着廉价土地的金大元集团却玩起了 捂盘惜售 的把戏。公开资料显示，位于唐镇的绿城御园于2011年4月首次开盘，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集团则在拿地约6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。
赚土地升值的钱，是很多中小开发商惯用的策略。但小开发商在产品打造和营销手段方面，都比不上大开发商，所以价格也卖不上去。 克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，该项目此前的定价偏高，其降价不具代表性。
上海中原地产研究总监宋会雍认为，唐镇楼盘降价的消息对上海楼市肯定会有一个比较大的冲击，一方面会影响开发商对后市的信心，也会进一步加重购房者的观望情绪。 考虑到目前的市场情况，开发商如果不在价格上有较大优惠的话，就很难吸引购房者了。
金丰易居 佑威监控的数据显示，上海4月前20个交易日仅成交商品住宅47.81万平方米，若以前20个交易日的日均水平推算，则4月上海的商品住宅成交量在71.72万平方米，低于3月成交量的概率越来越大，今年4月很可能形成楼市 倒春寒 。
其实我们也在准备做一些价格上的调整，但又很担心引起老业主的不满。 一位不愿透露姓名的沪籍开发商告诉《第一财经》， 现在要涨价几乎是不可能的，价格向下的趋势也已经出来了，但真正下定决心降价的开发商还是少数，唐镇的案例说不定会成为打破市场僵局的导火索。
全国多地楼市加大推盘力度 第二波降价潮来袭
新京报
据新华社电 当前全国楼市降温明显。取消*府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变 今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别 *策市 ，开始步入市场化时代。业内人士表示，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，*府调控和房企都将面临考验。
多地楼市加大推盘力度
最近，广州市叫停了被市场广为诟病的 双合同 ，被看做是取消*府限价并转向市场化调控的开始。按照规定，开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，须承诺不采用双合同进行销售，否则将面临违规行*处罚。
不只是*府，企业对于楼市前景判断也更加理性。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发投资额继续放缓。在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市 零首付 垫首付 ，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度。
以前房企关注焦点都在*府的调控*策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反应。 中国城乡建设经济研究所所长陈准说。
复杂局面考验调控水平
成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显 在形势日趋复杂背景下，*府调控水平和智慧再次面临考验。
业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去*府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对*府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。
今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整，*府不能采取老办法 托市 ，使楼市调整再次夭折。 国家行*学院教授王小广说。
房企流动性风险凸显
继浙江兴润置业债务违约后，近期又有几家房企资金链出现问题。业内人士表示，随着楼市告别*金十年，习惯于在*策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。
今年房产商面临的挑战很复杂，需要高度关注。 陈准说， 市场优胜劣汰机制将越来越明显。
而信贷环境收紧，销售放缓导致流动性风险凸显，成为当前开发商面临的最大问题。德信资本董事兼总经理陈义枫表示，目前房地产市场正进入一个弱周期，流动性风险将成为主要风险。
长三角一季度楼市量价齐跌 多地楼市促销降价
北京青年报
杭州别墅卖成公寓价、上海豪宅7.2折促销、常州楼盘每平方米降价1000元 近期长三角一带的城市相继传出楼市降价的消息。虽然由于北京开发商现在热衷开发刚需盘，降价打折风暂时还刮不过来，但是截至4月26日，北京新建住宅库存为69992套，达2013年3月20日来的库存最高点。
近日长三角几个城市相继传出房产降价消息，杭州有别墅半价促销，上海有楼盘7.2折。虽然其中主要是开发商推出的特价房噱头，但一季度楼市量价齐跌已经是不争的事实。由于北京楼市目前主要以刚需盘为主，这股降价打折风暂时还刮不到北京。
杭州别墅卖成公寓价
上个周末，杭州楼市迎来今年最大的一波开盘潮，12家楼盘在周末集中开盘。而日前一则别墅卖成公寓价的消息让开发商的新项目蒙上了一层阴影。
位于杭州临安青山湖的一个高档楼盘湖光山社日前发布促销信息，促销价格6388元/平方米的单价，一栋400平方米的单体别墅总价目前只要300万元。该项目最高时售价在12000元-13000元/平方米。这一总价此前只是杭州一套公寓的价格。北京青年报就此事询问湖光山社后获悉，实际上这一降价主要是营销噱头。6388元/平方米的独栋别墅只有一套。不过，这一楼盘其他别墅的售价也已经调整到7000元/平方米左右，比起之前也有不小的降幅。
实际上，除了湖光山社，同样位于临安青山湖，广州颐和地产青城山语间项目也在促销，目前在售的450至600平方米准现房独栋别墅，可享受均价5800元/平方米，总均价290万元/幢，而且还赠约350平方米精装庭院。这些别墅降价，主要是因为临安距离杭州还有很长一段距离，这里的别墅一般不作为第一生活住宅。
开发商加快推盘抢夺刚需客户
不过，即便在杭州城区的豪宅，现在也是压力重重。今年3月份，滨江集团(6.44, -0.01, -0.16%)位于杭州市区稀缺地块的豪宅项目武林壹号推出1号楼共166套房源，起价1500万元，折算单价约5万元/平方米，而该项目2013年的销售均价一度超过7万元/平方米。
和火爆供应市场形成鲜明对比的是，杭州一手住宅成交市场显得尤为冷清。根据伟业顾问数据平台，杭州市场4月份前三周新增商品住宅共成交2352套，同比下降46%。由住宅新增量和成交量二者数据对比可以发现，4月前三周一手住宅去化率仅40%，创历史新低，供过于求的矛盾继续加剧。
伟业顾问市场分析师赵红娟表示，2014年以来，受银行信贷收紧、中国整体经济形势下滑、楼市观望情绪浓厚等因素的影响，全国各地房地产市场成交量均出现不同程度的下调现象，杭州也不例外。通常情况下，在市场交易环境不景气的形势下，开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少，而与之相反的是会增加供应量、加快推盘节奏以抢夺刚需客户。两方面因素叠加，造成近来杭州一手住宅供需比增大、去化率降低。
上海楼盘卖不动7.2折促销
无独有偶，上海也传出了豪宅打折的消息。位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层房源，并以7.2折 甩卖 ，原均价50000元/平方米，现均价36000元/平方米。
从售楼处获悉，这一价格也是营销策略，开发商拿出了一批特价房吸引眼球，面积分别是220平方米、260平方米、300平方米。该项目的备案价格在50700-63700元/平方米之间，此前的成交均价也在50147元/平方米。
据了解，这一项目大幅促销，主要还是因为销售压力。该项目2013年10月开盘，一共113套，截止到目前总共才卖了7套。由于户型偏大，这一项目每一套房都过千万，大户型的定位影响了销售，开发商有回笼资金的需求。
不过，并不是只有近郊的房子打折，上海徐汇区的一个高端项目也加入了特价房的阵营，开发商一口气推出30多套特价房源，均价53000-55000元/平方米。而这一项目以前的成交价格都在60000元/平方米以上。
业内预计，即便是上海这样需求旺盛的城市，最近楼市也有些感冒。有调研显示，包括万科、绿地等大型房企在上海的项目都会加速推盘，而且在价格上可能会有更大的优惠力度。
上海周边的常州楼市也是人心惶惶。之前，九龙仓在常州的年华里项目降价，去年8月开盘时为6000元均价，今年3月份一下子降价到5000元，降幅达16.7%。常州雅居乐星河湾的成交均价也从1.5万元降到9000元，不过减去了5000元每平方米的装修费用，实际降价也就1000元左右。
北京基本维持平稳价格体系
无论是杭州、上海还是常州，降价的楼盘都有一个共同点，都是大户型项目，总价在当地都比较高。这类型房子一般属于改善型需求。由于限购*策、银行信贷收紧，这些楼盘的需求一下子就被压缩了。为了能够把项目脱手，开发商不得已用特价房这一名号进行降价促销。
相对而言，北京的开发商略微乐观些，并未出现大幅降价或者促销的情况。虽然此前也有万科橙等项目新开盘价低于此前预期，但基本维持了平稳的价格体系。这主要是因为北京开发商现在热衷开发刚需盘，即90平方米以下的两居、三居，只要价格合理，仍然不缺少买家。
但因为自住型商品房的大量入市，北京刚需盘的供需结构也有些调整。中原地产首席分析师张大伟表示，大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。
由于新项目今年不断上市，北京新房库存在不断攀高。4月26日北京新建住宅库存为69992套，相比春节后的2月18日库存最低点55227套，上涨了接近1.5万套。这也是从2013年3月20日以来的库存最高点，连续13个月最高。
